부동산 공시가격과 실거래가 비교, 조회 방법

부동산공시가격 알리미

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올해 2024년 1월 1일 기준으로 공동주택가격과 개별부동산 공시가격이 공표되었습니다. 부동산 공시가격과 실거래가는 어떻게 다른 것인지 비교해 보고, 부동산 공시가격 알리미를 통해서 공동주택과 개별부동산 공시가격을 조회하는 방법과, 국가교통부 실거래가 공개시스템에서 실거래가를 조회하는 방법을 살펴보겠습니다. 

 

부동산 공시가격

 

부동산 공시가격이란?

 

부동산 공시가격은 매년 정부가 전국의 토지와 주택을 조사해서 발표하는 부동산 가격입니다. 땅값이나 집값은 시간이 지남에 따라 계속 변화합니다. 실거래가 시세도 그렇지만 나라에서 공식적으로 발표하는 가격 즉 공시가격도 마찬가지입니다. 특히 작년부터는 나라에서 정하는 가치를 예전보다 낮춰서 정하겠다는 발표가 있기도 했습니다. 따라서, 집이나 땅이 많은 사람들의 보유세나 건강보험료가 줄어들게 되었습니다. 왜냐하면, 공시가격은 정부 및 지방 정부가 부동산 세금과 관련된 목적으로 부동산의 가치를 평가하는 공식적인 가격이기 때문입니다. 주택의 공시가격은 실제 거래되는 가격의 약 80~90% 수준에서 공시가격이 책정됩니다.

 

토지의 공시가격(공시지가)

 

토지의 경우는 공시가격을 공시지가라고 부르고 이 공시지가를 기준으로 재산세와 종합부동산세 등 세금을 부과하는 기준으로 삼습니다. 공시가격은 매년 1월 1일의 시장가격을 토대로 결정합니다. 토지의 공시가격은 표준지 공시지가와 개별 공시지가로 구분됩니다. 표준지 공시지가는 정부가 대표성 있는 50만 필지를 골라서 가격을 산정하는 것을 말합니다. 개별 공시지가는 정부의 기준을 토대로 지자체장이 결정하는 토지가격을 말합니다.

 

주택의 공시가격

 

다음은 주택의 공시가격에 대해 알아보겠습니다. 주택은 공동주택과 단독주택으로 나눠서 공시가격을 결정합니다. 단독주택은 전국의 대표성 있는 주택 2만 채를 선정해서 표준 단독주택 공시자격을 결정합니다. 개별 단독주택 공시가격은 정부의 기준으로 지자체가 발표하고 공동주택 공시가격은 정부에서 전국의 아파트 1,350만 채에 대해서 발표하는 가격을 말합니다. 부동산 공시가격 알리미에서는 토지, 아파트와 연립, 다세대 주택, 단독주택에 대한 기준점이 되는 시가를 조회해 보는 것이 가능합니다.

 

세부적으로 살펴보면 토지는 개별, 아파트나 다세대 등은 공동주택, 단독주택은 개별 단독주택 기준시가로 나뉘기 때문에 이런 부분을 세밀하게 나누어서 살펴볼 줄 알아야 하겠습니다. 부동산 공시가격 알리미를 이용할 일이 가장 많은 것은 아파트에 대해 알아보려고 할 때입니다. 해당 홈페이지에 들어가서 '공동주택 공시 가격' 항목을 클릭하면 주소 입력을 해서 열람을 하면 기준일별로 어떻게 가액이 정해지게 되었는지 확인이 가능합니다. 아래 버튼에서 공시가격을 쉽게 확인해보실 수 있습니다.

 

 

 

 

단, 2005년 이전의 것을 알아볼 땐 국세청 홈택스에서 조회해야 합니다. 토지의 경우 표준과 개별을 따로 알아보는 게 가능합니다. 표준이란 전국의 토지 중에서 대표성을 가지는 곳들을 선정해서 그 가치를 지정한 것이고, 개별이란 각 자치단체 단계에서 각 땅에 대한 가치를 산정한 것을 말합니다. 이렇게 인터넷 부동산 공시가격 알리미 홈페이지를 통해서 간단하게 세액 계산의 기초가 되는 땅, 집의 가치를 알아보는 것이 가능합니다.

 

또 다른 방법으로는 시, 군, 구청 민원실에 직접 찾아가서 알아볼수도 있고, 전담 콜센터에 문의하는 방법도 있습니다. 이 서비스를 이용하시면, 세금(종합부동산세, 재산세 등)과 관련된 정보를 참조할 때 도움이 될 뿐만 아니라 땅이나 집의 가치 변동이 어떻게 이루어지게 되었는지도 한눈에 파악이 되기 때문에 이를 기반으로 투자를 어떻게 해야 할지를 예상해 볼 수도 있습니다. 국가에서 운영하는 사이트이니만큼 그 정확도가 높습니다.

 

부동산 공시가격

 

 

만약 시세와 너무 큰 차이가 난다면 정확한 가격대를 알아보면서 혹시 투기 과열이 예상되는 곳인지, 아니면 지나치게 저평가가 된 곳인지에 대해서도 판단이 가능하니 투자가 목적이시라면 항상 체크하는 습관을 들이시면 좋습니다. 부동산공시가격 알리미 서비스를 나라가 제공하는 목적은 시장 투명성 확보와 거래 참여자들의 이익 보호가 그 목적입니다. 부동산의 공시가격을 조회하고 5월 29일까지 이의신청을 할 수 있습니다. 그리고 6월 말 조정, 공시가 예정되어 있습니다.

 

부동산 세금들은 적은 돈이 아닙니다. 특히 많이 보유할 수록 부동산 세금 부담이 늘어나는 구조이기 때문에 과세대상이라면 미리 준비하고 계획해 두시는 것이 좋습니다. 부동산공시가격 알리미에서  여러분이 조회하고 싶은 주택 별 공시가격을 클릭하고 주소를 검색하시면 됩니다. 공시지가는 공시하는 개별토지의 단위면적당 가격 입니다. 지번만 입력해도 간편하게 조회가 가능하니 편리하게 이용하시면 됩니다.

 

 

 

 

국토교통부 실거래가

 

 

실거래가란?

 

실거래가는 부동산이 실제로 시장에서 거래된 가격을 말합니다. 우리나라는 부동산 실거래가 신고 의무 제도를 시행하고 있기 때문에 절대로 속일 수 없는 가격 정보입니다. 실거래의 신고 기간은 계약 후 30일 이내이며, 이것을 국토교통부에서 투명하게 공개하고 있습니다. 부동산을 거래할 때의 취득세나 양도세도 이 실거래가를 기준으로 부과합니다.

 

단, 실거래가는 계약이 이루어져야만 얻어지는 정보입니다. 만약 하나의 주택이 오랫동안 거래가 없었다면, 그 주택의 최근 실거래가는 여전히 오래전 그 가격인 것입니다. 다시 말해, 현재 시장 상황에 대한 주택 가격을 보여주는 것이 절대 아닙니다. 따라서 거래가 자주 일어나는 주택 단지가 아니라면 부동산 조사나 가격의 동향 등을 조사할 때 실거래가를 참고하기엔 무리가 따릅니다. 현재는 많은 부동산 업계에서 KB시세를 가장 공신력 있게 보고, 사용하고 있습니다.

 

실거래가 조회방법

 

부동산 실거래가 조회 방법 중에서 가장 공신력이 있다고 설명할 수 있는것이 바로 국토부에서 운영하는 국토교통부 실거래가 공개시스템 홈페이지 입니다. 나라에서 운영하는 사이트이기에 보다 정확한 정보를 알아보고 싶으시다면 해당 사이트를 이용하시는 것을 추천드리며 아파트부터 연립, 다세대, 단독, 다가구, 오피스텔과 분양, 입주권뿐 아니라 상업, 업무용, 공장, 창고, 토지까지 간편하게 조회가 가능합니다.

 

두 번째는, KB시세입니다. 국민은행에서 만든 부동산 플랫폼 중 하나로 현재 많은 사람들이 이용하고 있습니다. 이곳에서는 아파트뿐 아니라 빌라나 주택, 원룸이나 오피스텔은 물론 재개발과 분양권 등의 시세를 모두 확인할 수 있습니다. 간편 인증으로 로그인을 한다면 자유롭게 시세를 조회하실 수 있습니다.

 

마지막으로 네이버 부동산입니다. 로그인 없이 이용할 수 있고 가장 많이 사용하는 검색포탈입니다. 조회하려면 네이버 부동산 홈에 들어가시면 되고 이후 원하는 지역의 매물을 클릭하면 단지의 기본 개요와 함께 실거래가 그리고 매매, 전세, 월세의 물량까지 확인이 가능합니다.

 

국토교통부 실거래가👆️ KB 시세 👆️ 네이버 부동산👆️

 

이렇게 세가지의 부동산 실거래가 조회 방법을 정리해 보았습니다. 결론적으로, 모두 참고하시는 것이 좋습니다. 가장 중요한 정보는 최근의 실거래가입니다. 실제 계약이 이루어진 가격이기 때문에 실거래가 최근이라면 그 가격에서 큰 변동은 없을 것입니다. 만약, 실거래가가 부족하다고 판단되시면 시세와 함께 호가들을 확인해야 합니다. 

 

부동산 시장이 과열된 상태라면 매물을 내 놓은 가격을 낮추지 않을 것입니다. 결국 부동산 사이트들에서 내놓은 시세가 호가에 비해 낮더라도 그 가격에 판매하겠다는 사람이 없다면 거래는 이루어지지 않습니다. 반대로 요즘 같은 보합장이나 하락장의 경우에도 호가는 실제 매수할 수 있는 가격이 아니라면 아무런 의미가 없습니다. 

 

또한, 재산세, 보유세 등의 세금을 미리 생각해 보려면 공시지가를 보는 것이 좋습니다. 따라서 모든 부동산 가격들은 실거주의 목적이든 투자의 목적이든 그 의미가 있고 필요가 있으니 이런 정보들은 모두 분석하고, 뉴스를 보며 부동산의 정보들을 파악하시길 추천드립니다.