부동산 세금 절세 방법 : 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도세

부동산 거래를 하다 보면 부동산을 취득하고, 보유하고, 처분하는 단계마다 세금이 발생합니다. 오늘 포스팅에서는 취득단계에서의 취득세, 보유단계에서의 재산세와 종합부동산세, 그리고 처분단계에서 발생하는 양도세에 대해 자세히 알아보고, 절세할 수 있는 방법을 알려드리겠습니다.

 

부동산 세금 절세

 

1. 부동산의 취득단계 

취득세

 

취득세란 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권을 취득한 자에게 부과하는 세금을 말합니다. 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하며, 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 합니다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 합니다.

 

요즘은 부동산 시장의 경기 침체로 매수 심리가 많이 위축되면서 투자 수요가 줄어들고 있습니다. 우선, 고금리 장기화의 영향도 크지만 여유자금이 있어도 다주택자 취득세 중과와 같은 세금 부담으로 망설이는 분들이 많습니다. 이러한 상황에서 정부에서 주거와 관련해 안정화를 도모하고 경기를 활성화시키고자 대책을 강구하고 있습니다.

 

현재 적용받는 중과 세율과 새로운 개편안에 대한 내용을 알아보겠습니다. 흔히 부동산의 생애주기를 세 단계로 나누어 본다면, 취득과 보유, 그리고 처분이라고 말할 수 있습니다. 취득세의 기준은 주택의 수와 소재지에 따라 다릅니다. 취득세율은 기본세율과 중과세율로 나누어 볼 수 있습니다.  지방세 중 하나인 취득세는 아파트를 사거나 차량과 같은 재산을 소유하게 될 때 부과하는 세금을 뜻합니다.

 

만약 집을 여러 채 소유하고 계시다면 적용하는 세율이 달라져 그 부담이 더 커지게 됩니다. 빌라, 주거용 오피스텔 등은 주거용 부동산에 포함이 되며, 2020년 8월 11일 이전에 보유한 분양권 및 입주권은 포함하지 않습니다. 그 이후 갖게 된 권리에 대해서는 적용하고 있는데, 일시적 2 주택자와 다르게 세금 비율을 높게 설정하여 징벌적 규제라는 반발이 있기도 했습니다.

 

 

현재 유지하고 있는 일반적인 취득세를 보면 부동산 가액에 따라 6억 원까지는 1%가 부과되고, 6억 원을 초과하면서 9억 원이 안 되는 경우는 1.01~2.99%의 세율을 적용합니다. 9억 원이 넘어서는 집은 3%의 비율로 과세하고 있습니다. 다주택자 취득세는 조정지역 기준 2채는 8%, 3채 이상 보유한 경우 12%로 높은 세율을 반영하고 있습니다. 비조정지역은 2채까지 1~3%로(1 주택과 동일) 적지만 3채부터 8% 비율로 과세하고 4채 이상은 12%를 부과해 부담이 매우 큽니다.

 

이와 같이 적지 않은 세금을 내는데, 정부에서 발표했던 개정안에 세제 관련 정책이 포함되어 기대가 컸습니다. 주요 내용을 살펴보면 2 주택자는 1~3%로 중과하지 않고 3채를 소유한 경우 비조정지역과 조정지역에 따라 각 4%, 6%를 적용하며 법인 포함 그 이상 보유했을 땐 6% 비율로 과세해 50%까지 완화하기로 했지만, 국회에서 해당 법안이 통과하지 못한 채 계류됨으로써 현행대로 중과가 이어지고 있는 실정입니다.

 

현재 용산구와 강남 3구(서초구, 강남구, 송파구)를 제외한 나머지 권역은 비조정지역으로 일반 세율이 적용되어 2주택자까지는 부담이 덜 합니다. 더불어 조정지역에 속한 집을 신규로 구입했을 땐 그날로부터 3년 내 종전 주택을 처분하여 일시적으로 소유한 것임을 인정받으면 중과에서 배제됩니다. 법인의 경우 12%의 높은 비율로 다주택자 취득세를 내야 하지만, 매수한 집이 공시가격 1억 원 이하이거나 예외적으로 보는 주택 유형일 땐 1~3%를 과세하고 있습니다.

 

취득세 절세 방법

 

그렇다면, 이와 같은 취득세를 효과적으로 절세하는 방법은 무엇일까요? 우선, 최대한 기본세율 혜택을 적용해야 합니다. 즉, 주택을 2채 이상 구매하시고 싶다면 두 번째 집 부터는 용산구, 서초구, 강남구, 송파구를 제외한 비조정대상지역에서 취득을 하시는 것이 유리합니다. 만약 내가 취득하는 주택이 조정대상지역(용산구, 서초구, 강남구, 송파구)에 위치하고 있다면 2번째 주택부터, 비조정지역에 있으면 3번째 주택부터 중과세가 적용되므로, 가능하면 비조정지역에 2번째 주택까지만 취득을 하시는게 현명합니다. 

 

뿐만 아니라, 취득일과 세대 구성에도 주의를 기울여야 합니다. 여기서 기억해야 할 점은 주택수는 세대로 판정을 하기 때문에 이미 부모가 2채의 주택을 가진 상태에서 그들의 자녀가 주택을 취득하게 될 경우 자녀는 3 주택자가 되는 것입니다. 그리고 그 주택이 조정지역에 있으면 무려 12%의 취득세를 납부해야만 합니다.

 

이 경우에는, 자녀의 주소를 부모로부터 분리를 해 놓고 취득을 한다면 자녀는 1 주택자가 됩니다. 다시 말해, 부모와 자녀가 함께 거주 중이라 할지라도 자녀의 주민등록만 다른 곳으로 옮겨 놓은 상태에서 주택을 취득한다면, 실질적으로 자녀가 부모와 함께 살지라도 별도 세대가 되어 자녀는 첫 번째 주택을 취득한 것과 같은 결과가 되어 중과세를 부과하지 않아도 됩니다.

 

2. 보유단계

재산세와 종합부동산세

 

부동산을 보유하는 단계에서 우리는 재산세와 종합부동산세를 냅니다. 재산세는 가지고 있는 재산에 대해 매년 부과되는 세금입니다. 6월 1일 기준으로 부동산을 소유한 소유주에게 부과가 되며, 집값의 0.1%~0.2% 정도가 재산세로 책정됩니다. 예를 들어, 시세 5억 원짜리 아파트는 약 30만 원, 시세 10억 원짜리 아파트는 약 60만 원의 재산세를 부과하게 됩니다. 재산세의 경우 주택별로 계산이 되기 때문에 납부하기에 그리 큰 부담을 아니라고 생각합니다.

 

종합부동산세는 일정 규모 이상의 부동산을 보유한 부동산 부자에게 부과되는 추가 세금입니다. 1 주택자는 주택 공시가격 12억 원 이상, 다주택자는 9억 원을 초과하면 종합부동산세 대상이 됩니다. 이 세금은 부동산 소유 규모에 따라 달라지며, 주로 고가 주택 소유자에게 부과됩니다. 2023년 종합부동산세가 완화가 되었습니다. 그 이유를 살펴보자면, 첫째 주택의 공시가격이 하락했고, 둘째 기본공제금액이 상향조정 되었습니다. 셋째 종합부동산세율을 하향조정을 했으며, 마지막으로 세부담 상한제도를 조정했기 때문입니다.

 

재산세와 종합부동산세 절세 방법

 

다행인 것은 공시가격이 29억일 경우 시가는 약 40억 정도입니다. 기본세율을 적용받기 위해서 웬만하면 다주택자들은 공시가격 29억 이하의 주택보유가 하나의 절세 방법이 될 수 있습니다. 주택 재산세는 매년 7월과 9월 두 차례에 걸쳐 납부해야 하며, 종부세는 12월이 납부시기입니다. 하지만 재산세와 종부세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 동일합니다. 6월 1일에 주택을 소유하고 있는 자에게 해당 주택에 대한 재산세와 종부세를 부과하는 것입니다.

 

만약 내가 주택을 매수하면서 6월 1일에 잔금을 치르고 등기이전을 받아 주택을 소유자가 되었다면, 해당 주택에 대한 1년 치 보유세를  납부해야 합니다. 반대의 경우인 매도의 경우도 마찬가지이다. 내가 소유한 주택을 매도하는데 6월 1일까지 명의를 유지하고 6월 2일에 잔금청산과 명의이전을 진행했다면, 주택을 매도했을지라도 6월 1일에는 내 명의의 주택이었기 때문에 그 해 7월과 9월에 재산세를 납부해야 합니다.

 

납부 시점을 기준으로 보면 내 소유의 주택도 아닌데 보유세를 내야 하는 억울한 상황이 되는 것이니 주의하시면 좋습니다. 이처럼 주택 재산세와 종부세는 6월 1일 소유를 기준으로 과세대상을 결정하기 때문에 이를 주택 매매 계획에서 전략적으로 활용한다면 절세 방법이 될 수 있습니다. 정리하자면, 매도자는 6월 1일이 되기 이전에 매도하고, 매수자는 6월 1일 이후에 명의를 양도받는 것이 유리합니다.

 

 

종부세는 과세표준 산정 시 인별 합산 공시가격에서 인당 9억 원을 공제해 주며, 1세대 1 주택 단독 명의인 경우 12억 원을 공제해 줍니다. 하나의 주택이라고 하더라도 인별 과세가 되기 때문에 명의가 분산되어 있다면 분산된 만큼 공제 혜택이 늘어나는 것입니다. 다시 말해, 1세대 1 주택 단독 명의라면 12억 원을 공제받지만 부부 공동명의라면 남녀가 각각 9억 원씩 공제받을 수 있기 때문에 총 18억 원의 공제 혜택을 받을 수 있는 것입니다.

 

다만, 다주택자의 경우에는 명의자별 공시가격에 따라 중과세율 적용될 수 있기 때문에 무조건 공동명의가 유리하다고 볼 수는 없습니다. 각 상황에 따른 예상 부과세액을 잘 계산하는 것을 통해 유리한 명의 설정 방법을 고민해봐야 합니다. 이사 과정 등에서 부득이하게 2 주택이 되는 1세대 일시적 2 주택의 경우 주택수에서 제외하도록 하여 좀 더 여유 있게 주택을 마련할 수 있도록 유예기간을 두고 있습니다.

 

이러한 경우 실제로는 2주택을 보유하고 있지만 주택수를 1 주택으로 취급하기 때문에 1 주택 기본공제 12억(단독명의 일 때) 혜택을 받을 수 있게 되는 것입니다. 단, 주택수에서만 제외되는 것으로 과세표준 산정에는 2개 주택의 공시가격이 다 포함되며, 신규주택을 취득하고 3년이 지나기 전에 종전 주택을 반드시 매각해야 하는 조건을 꼭 이행해야 합니다. 매각하지 못한다면 기본공제로 감액된 만큼의 종부세액을 반납해야 하며 추가로 가산세까지 부담해야 하므로 반드시 처분 계획이 있고, 3년 내에 처분 가능한 경우에만 신청해야 합니다.

 

3. 처분단계

양도세

 

양도세란, 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도할 때 발생하는 이익을 과세대상으로 하여 부과되는 세금을 말합니다. 양도세는 예정 신고와 확정 신고가 있는데, 예정 신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내, 확정 신고는 양도일이 속하는 연도 다음 연도 5월에 신고해야 합니다. 만약, 기한 내에 신고나 납부를 하지 않으면 무신고 가산세나 납부 지연 가산세를 부과됩니다. 따라서 기한 내에 신고 및 납부를 하는 것이 무엇보다 중요합니다.

 

그렇다면 양도세는 어떻게 신고해야 할까요? 무엇보다 계산하는 방법을 알고 있어야 합니다. 양도세 계산하는 간단한 방법을 설명하자면, 과세표준을 먼저 구해야 합니다. 과세표준이란 양도가액에서 취득가액, 필요경비, 장기보유특별공제, 기본공제를 뺀 값입니다. 그리고 세액을 산출합니다. 세액은 과세표준 x 세율입니다. 세율은 보유 기관가 과세표준에 따라 다르게 적용됩니다.

 

예를 들어1년 미만 보유한 경우 70%, 2년 미만 보유한 경우 60%의 세율이 적용됩니다. 만일, 2년 이상 보유한 경우라면 과세표준 구간에 따라 6%~ 45% 세율이 적용이 됩니다. 양도세 신고방법은 총 세 가지가 있습니다. 첫째는, 국세청 홈택스를 통한 온라인 신고가 있고, 둘째는 관할 세무서에 직접 방문하여 신고하는 오프라인 신고가 있습니다. 마지막으로 세무사에게 맡기는 대행신고가 있습니다.

 

 

 

 

양도 가액이 적은 경우라면 직접 온라인 또는 오프라인 신고하시면 편리합니다. 하지만, 양도 가액이 많은 경우라면 세무사에게 맡기는 대행신고가 가장 좋습니다. 그 이유는, 양도세 전문 양도세를 절세하기 위해서는 전략이 중요합니다. 장기보유특별공제 활용, 양도 시기 조절, 감면 대상 부동산 확인 등등 전략은 다양합니다만 상황에 따라 달라질 수 있다는 점은 참고해야 합니다.

 

양도소득세 절세 방법

 

양도세를 절세하는 방법은 1 주택자라면 비과세를 적용받는 것입니다. 1 주택자 양도소득세 비과세의 요건을 살펴보면, 첫째 가구 기준으로 1 주택자이면서 2년 이상 보유한다. 둘째 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택을 2년 이상 보유 및 거주한다. 셋째  비과세 요건을 갖춘 경우라도 매각금액 12억 원 넘는 초과분에 한해서는 양도세를 부과한다. 넷째 초과분은 보유기간과 거주기간에 따라 장기보유특별공제 연 4%씩 적용해 양도세를 차감한다.(최대 80%)

 

지금까지 부동산의 취득과 보유, 그리고 처분에 따라 부과되는 세금과 절세방법을 살펴보았습니다. 부동산 침체기인 요즘 투자에 대한 확신이 부족한 만큼 아무쪼록 유익한 정보가 되셨길 바랍니다.