온비드 공매, 경매와의 차이점

우리가 흔히 경매에 대해서는 많이 알고 있지만 공매에 대해서는 정확히 아는 사람이 많지 않습니다. 그래서 공매는 경매에 비교해 경쟁률이 많이 낮은 것이 사실입니다. 이러한 진실은 공매를 투자하는 사람들이 경매보다 더 수월하게 부동산을 낙찰받아 수익으로 연결시키게 합니다. 오늘은 공매에 대해 좀 더 자세히 알아보고 경매와 어떠한 차이점이 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

 

경매와 공매

 

1. 공매의 정의와 특징

 

공매는 국세징수법에 따라 체납된 세금을 징수하기 위해 국가기관이 압류한 재산을 공개적으로 매각하는 절차입니다. 주로 세무서나 한국자산관리공사(KAMCO)가 주관하며, 온비드(www.onbid.co.kr) 시스템을 통해 진행됩니다. 또한 부동산을 처분할 때 일반적인 매매의 형식을 취하면서 공개적으로 매각하는 것까지 포함하는 넓은 의미의 용어입니다.

 

공매의 주요 특징을 알아보면, 국가 기관 주도의 공적 매각 절차를 가지고 있습니다. 온라인 기반의 투명한 입찰 시스템이며 비교적 명확한 권리관계를 가지고 있습니다. 세금 체납이 주된 매각 사유라 볼 수 있습니다.

 

2. 경매와 공매의 핵심 차이점

1) 진행 주체와 법적 근거

 

공매: 세무서, 한국자산관리공사 등 행정기관이 국세징수법에 근거하여 진행을 합니다.

 

경매: 법원이 민사집행법에 근거하여 진행을 합니다.

 

2) 매각 대상의 특성

 

공매물건: 주로 세금 체납으로 인한 압류 재산입니다.

 

경매물건: 일반 채권자의 신청에 의한 강제집행 대상 재산입니다.

 

3) 절차적 특징

 

공매: 온라인 중심의 간소화된 절차로 진행이 되므로 바쁜 직장인이나 시간을 내기 어려운 사람들에게 편리합니다.

 

경매: 법원 중심의 정형화된 절차, 현장 참여 필요성 높습니다.

 

경매와 공매

 

3. 투자자 관점의 세부 비교 분석

1) 접근성과 편의성

 

<공매>

온비드 시스템을 통한 24시간 정보 접근이 가능하며 전자입찰 방식으로 시간과 장소 제약을  최소화할 수 있습니다. 또한 온라인 서류가 제출이 가능합니다.

 

 

 

<경매>

법원 방문이 꼭 필요합니다. 현장 입찰 참여가 필수이며 필요 서류 준비 과정이 공매에 비해 다소 복잡합니다. 하지만 경매는 공매와 달리 인터넷 경매지를 통해 손쉽게 권리분석을 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2) 투자 위험도 분석

 

<공매>

권리관계 비교적 단순하며 국가기관 주도로 신뢰성이 높습니다. 또한 명도(점유자 퇴거) 문제 발생 가능성이 낮습니다.

 

<경매>

복잡한 권리관계가 존재할 가능성이 있습니다. 다양한 이해관계자가 개입할 수 있으며 명도 문제 발생 가능성 또한 높습니다.

 

3) 자금 소요 측면

 

<공매>

입찰보증금은 입찰가격의 10-20%이고, 일반적으로 시장가격 대비 80-90% 수준이지만 그 이하의 입찰도 많습니다. 국유재산의 경우 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다.

 

<경매>

입찰보증금은 감정가의 10% 수준이며 대체적으로 시장가격 대비 70-80% 수준에서 낙찰이 가능합니다. 명도비용 등 추가 비용 발생 가능성 높습니다.

 

4. 투자 전략 수립을 위한 가이드

1) 초보 투자자를 위한 추천

 

공매 물건부터 시작하기를 추천합니다. 권리관계가 단순하여 리스크 관리가 용이하며 온라인 시스템으로 정보 접근성이 높습니다. 공매는 경매와는 달리 경매지에 의존하기보다 스스로 권리관계를 파악하고 조사하는 것이 습관이 되어야 하므로 공매물건을 잘 분석할 수 있다면 경매는 보다 더 쉽게 접근할 수 있습니다.

 

또한 국가기관 주도로 절차적 안정성이 확보되어 있으므로 단계별 접근 전략이 가능합니다. 소액 물건부터 시작하여 경험 축적과 권리분석 능력 향상 후 경매 물건을 검토하고 포트폴리오 다각화를 위한 병행 투자 고려한다면 보다 높은 수익률을 기대해 볼 수 있습니다.

 

2) 전문 투자자를 위한 전략

 

경매-공매 병행 투자를 추천합니다. 높은 수익률 추구를 위한 경매 물건을 활용하고 안정성 확보를 위한 공매 물건을 동시에 병행하면서 시장 상황에 따른 탄력적 포트폴리오를 컨트롤 한다면 경매와 공매는 서로 시너지가 될 것입니다. 또한, 전문성을 활용한 차별화를 극대화할 수 있습니다. 가치가 높은 부동산이지만 복잡한 권리관계를 가진 물건은 고수들의 기회 가 되어 큰 자산을 증식시킬 수 있습니다. 이를 위해 지역별 시장분석을 통한 가치 상승을 예측하고 법적 리스크를 관리할 수 있는 능력을 잘 활용해야 합니다.

 

5. 자주 묻는 질문(FAQ)

경매와 공매

 

 

Q: 공매와 경매 중 어느 것이 초보자에게 적합한가요?

A: 일반적으로 공매가 초보자에게 더 적합합니다. 권리관계가 비교적 단순하고 온라인 시스템을 통한 접근이 용이하기 때문입니다.

 

Q: 수익률은 어느 쪽이 더 높은가요?

A: 일반적으로 경매가 더 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 하지만 그만큼 리스크도 높다는 점을 고려해야 합니다. 이는 어디까지나 경우에 따라 달라질 수 있으니, 무엇보다 부동산 자체의 가치를 잘 판단할 수 있는 능력을 기르는것이 급선무입니다.

 

Q: 필요한 초기 자금은 어느 쪽이 더 적나요?

A: 경매가 일반적으로 더 적은 초기 자금으로 참여할 수 있습니다. 하지만 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있어 충분한 여유 자금을 확보해야 합니다. 앞서 말했듯이 경매와 공매 모두 부동산의 가치와 크기에 따라 초기 자금과 수익률이 다를 수 있습니다. 어느 한쪽에 치우치기보다 제일 먼저 가치 있는 부동산을 찾아낼 수 있는 눈을 기르는 것이 중요합니다.

 

6. 결론

공매와 경매는 각각의 특징과 장단점을 가지고 있습니다. 투자자는 자신의 경험, 자금력, 리스크 감수 능력을 고려하여 적합한 투자 방식을 선택해야 합니다. 초보자는 공매부터 시작하여 점진적으로 경매로 영역을 확장하는 것이 안전한 투자 전략이 될 수 있습니다. 경매지만 보고 투자했던 투자자들이 공매를 투자하기를 꺼려하는 경향은 완벽한 권리분석에 대한 두려움 때문입니다. 기본에 충실하게 권리분석을 잘할 수 있다면 경매보다는 공매투자가 낮은 경쟁률로 인해 낙찰의 기쁨을 맛보기에 더 수월합니다. 부동산은 자기 자산의 큰 부분으로 투자하는 것이니만큼 무엇보다 정확한 공부로 만들어진 지식이 필수입니다. 부동산과 권리분석에 대한 기본지식을 튼튼하게 쌓은 뒤 경매와 공매를 적절히 활용한다면 모두가 원하는 부를 이룰 수 있을 거라 생각합니다.